Không chỉ làm gia tăng hoài gấp 2 lần, quy định Nasco Express ép giao tế bất động sản phê chuẩn sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) Nasco Express dự định sẽ được trình Nasco Express Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và phê duyệt tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan yếu Nasco Express này được chuẩn y không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự tán thành từ dư luận. Trong đó, trội nhất là quy định can dự đến giao tế bất động sản phải phê chuẩn sàn giao du.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản dự kiến sẽ được Nasco Express Quốc hội ưng chuẩn vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng chi phí cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao du bất động sản phải thực hiện chuẩn y sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao du bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện thời khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều dùng linh hoạt việc kết hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được, căn do là do nhân viên của họ có sự thông hiểu và có nhiệt huyết với dự án. Đặc biệt, Nasco Express chi phí hoa hồng chủ đầu Nasco Express tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoả hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang thay giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí” . song song, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao du bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao tế do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không Nasco Express tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao thiệp Nasco Express cũng cần cụ Nasco Express thể hơn: Thế nào có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.
giao dịch bất động sản phê chuẩn sàn sẽ làm tăng tổn phí cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản Nasco Express tăng cao hơn
Nasco ExpressNguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên tưởng đến quy định giao du bất động sản tấm qua sàn giao du, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hiệp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất mà các bên tham dự giao tế là tổ chức, cá nhân chủ nghĩa quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong mai sau hay chuyển nhượng quyền dùng đất dưới hình thức phân lô, bán nền Nasco Express sẽ bức phải qua sàn giao tế bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính chuẩn xác, hợp pháp của hợp đồng, giao du dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên dự giao tiếp tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên tưởng đến việc thực hành hiệp đồng, giao thiệp; giảng giải cho họ hiểu Nasco Express rõ quyền, trách nhiệm và ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hiệp đồng, giao tế. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, đề nghị thẩm định và chối từ công chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại hiệp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng hiệp đồng, công chứng viên có trách nhiệm đánh giá tính pháp lý của tài sản giao thiệp, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao tiếp; nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải khước từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần đông với nội dung hoạt động của sàn giao tiếp bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tiếp ngoài chức năng thực hiện các giao thiệp mua bán bất động sản, làm trung gian thương thảo, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy má Nasco Express về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch”.
“Như vậy, một phần Nasco Express công việc của sàn giao du bất động sản Nasco Express sẽ trùng với công việc Nasco Express của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông báo và cho rằng: Quy định ép giao tế bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng Nasco Express phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng chung cục phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số quan điểm cho rằng việc Luật kinh dinh Bất động sản bắt doanh nghiệp , người dân phải giao thiệp thông qua một đơn vị Nasco Express trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ kinh dinh và tuyển lựa hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do trên dưới thị trường, khách hàng và ký kết hiệp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu bổn phận về hoạt động đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc thắt giao du bất động sản thông qua sàn giao du là không cần thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Nasco Express Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao du bất động sản phải thực hành phê duyệt sàn tại dự thảo Luật là cần thiết, hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, quyết nghị Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi ích chính đáng của người dân để làm trọng điểm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, phải trước đây sàn giao thiệp chưa phát triển, quy trình giao du chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao thiệp bất động sản qua Nasco Express sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao dịch bất động sản thời kì qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao tiếp bất động sản qua sàn cũng như giao tế qua sở giao tiếp hàng hóa là rất cần thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự kiến duyệt vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |