Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở từng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như ngày nay, đa phần các Nasco Express doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở từng lớp dẫn dắt thị trường thời Nasco Express gian tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã ban bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở tầng lớp, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển thành thị vẫn đang cuộn sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở thời đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp chuyện gia tăng, đặc biệt tại khu vực thành thị. Tỷ lệ dân số tỉnh thành hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân Nasco Express số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở tỉnh thành. Hai đô thị lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở thành thị là Nasco Express Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất thành phố của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở tầng lớp vừa là để đáp ứng nhu cầu cần yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên hệ đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước Nasco Express đã hoàn thành 301 dự án nhà ở tầng lớp khu vực thị thành với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở xã Nasco Express hội đạt được từ thực tại còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. nguyên do do quá Nasco Express trình khai triển phát triển nhà ở xã hội còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt Nasco Express quá trình khai triển
thời kì qua, Nhà nước đã có nhiều nạm trong việc ban hành chính sách nhằm lôi cuốn doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở tầng lớp, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở tầng lớp. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng chí ít 1 triệu căn hộ nhà ở xã Nasco Express hội, Nhà nước cần Nasco Express nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế Nasco Express đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở từng lớp (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu thành phố có quy mô dùng đất từ 2ha trở lên tại các đô Nasco Express thị loại đặc biệt và loại I hoặc Nasco Express từ 5ha trở lên tại các thị thành loại II và Nasco Express loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền ưng chuẩn, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng ăn nhập để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án Nasco Express nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên Nasco Express trong dự án thị thành, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, phong cảnh trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị dùng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập nhàng nhàng, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. Kết hợp tầng lớp không thể đạt được bằng cách Kết hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, Nasco Express tại vị trí có giá trị lớn, Nasco Express việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hành.
nên chi, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hành, UBND tỉnh phải tâm tính nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người cần lao thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
tỉ dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở xã hội khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại giang sơn này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được Nasco Express từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng Nasco Express đồng). Hay tại một số khu vực ở Nasco Express Hoa Kỳ, các quy định đề nghị phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ Nasco Express lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và Nasco Express lãi suất. Trong chương trình bình phục và phát triển kinh tế-từng lớp đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội. đầu tiên là tương trợ cá nhân chủ nghĩa vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, nhà băng Chính sách từng lớp đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tôn tạo nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống nhà băng thương nghiệp để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây Nasco Express dựng nhà ở tầng lớp, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình bình phục. thực tại, hiện thời các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn nhà băng thì các dự án nhà ở xã hội cũng khó lòng khai triển.
Thứ ba là lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua - Nasco Express bán nhà ở Nasco Express xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó tuyển lựa nhà đầu tư.
rút cục là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của tất cả dự án không vượt quá 10% tổng hoài đầu tư. Nguồn vốn tắc Nasco Express nghẽn, uổng tiếp cận tài chính, phí tổn đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh Nasco Express nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi Nasco Express cao gần bằng giá nhà ở thương mại. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở xã hội tại các thành Nasco Express phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tiễn thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở xã hội có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không quyến rũ và khó thu hút doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở tầng lớp y chang nhà ở thương nghiệp rồi đưa ra những khung giá không hiệp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan hoài. Làm ra sản phẩm còn phải xin duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp Nasco Express hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có dịp sở hữu. Muốn tùng tiệm chi phí phải thực hành các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ chẳng thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là thường nhật. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để Nasco Express những người không thuộc diện dùng nhà ở từng lớp nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, cuộn nhà đầu tư, người dân cũng có thời cơ hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường